TAG Immobilien halten

Hamburg (aktiencheck.de AG) - Stefan Goronczy, Analyst der HSH Nordbank AG, stuft die TAG Immobilien-Aktie (ISIN DE0008303504 / WKN 830350 ) weiterhin mit dem Rating "halten" ein.


TAG Immobilien habe kürzlich einige vorläufige Geschäftszahlen für das abgelaufene Jahr veröffentlicht, die eine operative Ertragswende in den beiden letzten Quartalen 2009 andeuten würden. Nach dem enttäuschenden Halbjahresergebnis habe sich der Verlust allerdings vor allem dank des sonstigen betrieblichen Ertrags aus dem günstigen Erwerb des Hamburger Firmensitzes reduziert. Die Erwartungen der Analysten seien leicht übertroffen worden.

Der operative Fortschritt habe sich insbesondere in der deutlichen Senkung des Leerstands bei den Wohnimmobilien von 16,4% 2008 auf 10,1% Ende 2009 gezeigt. Die regere Neuvermietung habe wider Erwarten angabegemäß keinen negativen Einfluss auf die Mietpreise gehabt. Trotz des Verkaufs zahlreicher Wohnungen seien die Mieteinnahmen um 2% auf 46,9 Mio. EUR gestiegen. Das Mietergebnis sei indes unverändert bei rund 35 Mio. EUR geblieben.

Darüber hinaus seien seit dem Sommer keine weiteren Immobilienabwertungen und Aufstockungen zur Risikovorsorge mehr angefallen. Die Portfoliobereinigung habe TAG Immobilien im zweiten Halbjahr mit dem Verkauf von Bau- und Entwicklungsgrundstücken abgeschlossen und die Immobilienverkaufserlöse um 24 auf 73 Mio. EUR gesteigert. Daraus sei zwar wenig Gewinn erzielt worden, aber die Finanzschulden hätten sich auf 517 Mio. EUR reduziert, sodass der LTV bei 67% konstant geblieben sei. Der Konzernvorsteuerverlust habe sich zum Halbjahresergebnis um 3,7 auf 24,7 Mio. EUR verbessert. Der NAV sei nur marginal von 6,09 auf 6,03 EUR je Aktie gesunken.

Im Dezember habe TAG Immobilien in Berlin 787 Wohnungen im Rahmen einer Sachkapitalerhöhung um 7,3% akquiriert. Durch die Ausgabe von 2,4 Millionen neuen Aktien zu je 5,50 EUR habe TAG Immobilien vom Einleger das mit 43 Mio. EUR bewertete Portfolio erworben. Bei der Einbringung zu einem Preis zwischen aktuellem Kurs und NAV scheine den Analysten die Verwässerung des Anteils der Altaktionäre ebenso verschmerzbar wie die mittelfristige durch die Ausgabe einer Wandelanleihe über 12,5 Mio. EUR.

Der neue Vorstand lasse dabei keinen Zweifel aufkommen, dass TAG Immobilien alle Möglichkeiten nutzen solle, um im gegenwärtigen Marktumfeld Investmentchancen zu ergreifen. Dazu gehöre auch die im Februar eingegangene Beteiligung an der börsennotierten ESTAVIS AG mit rund 15% gegen Einbringung einer denkmalgeschützten Immobilie in Berlin-Mitte für 3,4 Mio. EUR als Sacheinlage. ESTAVIS vertreibe solche Objekte an private Kapitalanleger, sodass beide - Objektlieferant und Vertriebspartner - von der Zusammenarbeit profitieren würden.

Der Vorstandswechsel bestätige bislang, dass es TAG Immobilien möglich sei, mittels Sachkapitalerhöhungen im weiterhin nicht einfachen Marktumfeld aktiv zu bleiben. Eine Barkapitalerhöhung dürfte indes noch auf sich warten lassen. Die Anteilsverwässerung wegen des Kursabschlags auf den NAV würde mit einem Bezugsrecht zwar relativiert, aber TAG Immobilien sollte zunächst zeigen, dass halbwegs risikoadäquate Gewinne erwirtschaftet würden. Einen Vorgeschmack darauf habe der Vorstand für 2010 bereits mit einem positiven Ausblick gegeben.

Danach strebe TAG Immobilien einen Vorsteuergewinn von 10 Mio. EUR an, der angabegemäß allerdings auch Sondereffekte enthalten könne, z. B. aus der Immobilienneubewertung. Die Analysten würden hingegen unverändert mit nur leichten Aufwertungen rechnen. Ihre Ertragserwartungen für die Vermietung und den Immobilienverkauf würden sie indes etwas anheben, sodass sie nunmehr von einem EBT von rund 8 Mio. EUR ausgehen würden. Auch der Rückgang des NAV sollte ihres Erachtens 2009/10 auslaufen und spätestens ab 2011 wieder steigen.

Für die kommenden Jahre würden die Analysten ihre Gewinnerwartungen aufgrund der erzielten Leerstandsreduktion ohne Mietpreiseinbußen gleichfalls etwas anheben. Ab 2011 sollte sich die Ertragslage derart verbessert haben, dass aus den Gewinnen auch Dividenden bedient werden könnten.

Nach einer Kursrally im Schlussquartal 2009 habe die TAG Immobilien-Aktie zwischenzeitlich die Hälfte dieses Kurszuwachses wieder eingebüßt. Die Analysten würden TAG Immobilien auf dem nun erreichten Kursniveau für fair bewertet halten. Diese Einschätzung basiere auf den leicht angehobenen Gewinnerwartungen und der erneut etwas zurückgenommenen Risikoaversion. Beides erlaube es TAG Immobilien, einen größeren Teil der Eigenkapitalkosten zu erwirtschaften. Gleichwohl gelinge es TAG Immobilien noch nicht, die kompletten Kapitalkosten abzudecken, sodass das EVA®-Modell der Analysten weiterhin einen Abschlag zum gesenkten NAV ausweise. Sie würden einen Fair Value von 4,30 EUR je Aktie ermitteln. Das Anlagerisiko bleibe angesichts der hohen Kursvolatilität der Aktie ein hohes.

Ihr Rating für die TAG Immobilien-Aktie bestätigen die Analysten der HSH Nordbank AG auf "halten". Ihr Kursziel auf Sicht von zwölf Monaten würden sie auf 4,30 EUR anheben. (Analysevom 09.03.2010) (09.03.2010/ac/a/nw)

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