grundbesitz europa RC-Fonds: Europas Immobilien bleiben aussichtsreich - trotz wachsender Risiken


23.04.19 12:00
Meldung
 
Frankfurt (www.fondscheck.de) - Die europäischen Immobilienmärkte zeigen sich 2019 in überwiegend robuster Verfassung, berichten die Experten der DWS.


Investoren scheinen die Risiken inzwischen jedoch stärker zu gewichten als noch 2018, so die Experten der DWS. Die Spannungen im internationalen Handel, der schwelende Brexit und die politischen Probleme wie beispielsweise in Italien würden zur Verunsicherung beitragen. Außerdem würden sich nach sechs Jahren Aufschwung Anzeichen zeigen, die auf eine klare Konjunkturabkühlung hinweisen würden. Die europäische Wirtschaft habe bereits an Fahrt verloren und das Vertrauen von Unternehmen und Verbrauchern sei geschwunden. Die Experten der DWS halten eine Rezession jedoch für unwahrscheinlich.

Auch wenn vieles also auf eine langsamere wirtschaftliche Gangart hindeute, würden Investoren weiter auf Anlagen im Immobiliensektor setzen. Nicht zuletzt, weil für derartige Engagements der allgemeine Konjunkturzyklus nur eine Teilbedingung einer Anlageentscheidung sei. Das Wachstum und damit die Immobilienkonjunktur verlaufe in einzelnen Ländern und Städten oft höchst unterschiedlich und außerdem würden Immobilieninvestments meist länger als nur einen Zyklus lang gehalten.

Und auch wenn die Ertragserwartungen im Immobiliensektor tendenziell rückläufig seien, dürfte nicht mit signifikanten Korrekturen bei den Immobilienpreisen zu rechnen sein. "Das liegt vor allem an den robusten Gewerbemietmärkten, die selten zuvor einen solideren Eindruck machten", erkläre DWS-Immobilienexperte Matthias Naumann. Da einerseits die Zahl der Büroangestellten in Europa immer noch stärker wachse als im Durchschnitt seit Ende der Finanzkrise und andererseits die Bautätigkeit parallel eher verhalten verlaufe, seien die Mieten kräftig gestiegen. Zudem dürften Mietsteigerungen auch in den kommenden Jahren über der Inflationsrate liegen. "Die Leerstandsquoten in den europäischen Großstädten befinden sich dieser Entwicklung entsprechend mehrheitlich auf niedrigem Niveau und dürften weitere Mietsteigerungen tendenziell weiter beflügeln", prognostiziere Naumann.

Die Experten der DWS haben vor diesem Hintergrund für rund zwei Drittel der von ihnen analysierten europäischen Märkte ihren Fünfjahres-Ausblick nach oben korrigiert. Madrid und Berlin würden dabei in Bezug auf die erwarteten Mietsteigerungen an der Spitze bleiben. Gut abschneiden dürfte auch das zentrale Geschäftsviertel von Paris mit einem durchschnittlichen Leerstand von unter 2,0 Prozent. Dagegen dürfte die anhaltende Brexit-Unsicherheit den zentralen Londoner Markt belasten und es dort zu einer weiteren Korrektur der Gesamtmietwerte kommen.

Mit Blick auf einzelne Branche lohne es, den Logistiksektor genauer zu betrachten. Das wisse auch DWS-Immobilienexperte Martin Lippmann: "Der Immobilienmarkt der durch den Onlinehandel boomenden Branche entwickelt sich lebhaft und das Mietwachstum liegt deutlich über dem Niveau der Vergangenheit". Die europaweite Nutzung von Logistikflächen habe zuletzt einen Höchststand erreicht und die im Bau befindliche Fläche habe sich in den vergangenen drei Jahren auf über 16 Millionen Quadratmeter mehr als verdoppelt.

Da die Nachfrage nach Logistikimmobilien in weiten Teilen Europas weiterhin das Angebot übersteige, sei die durchschnittliche Leerstandsquote auf 4,1 Prozent gesunken - Tendenz weiter abnehmend. Bei soviel knapper mietbarer Fläche in vielen Märkten würden die Mieten für Spitzenobjekte derzeit um durchschnittlich zwei Prozent pro Jahr steigen.

Als Kehrseite leide der stationäre Einzelhandel. Die Entwicklung neuer Flächen für Einkaufszentren sei 2018 auf 1,6 Millionen Quadratmeter gesunken. Das entspreche nur noch der Hälfte des Durchschnitts der vergangenen 20 Jahre. 2019 würden die Zahlen voraussichtlich noch einmal zurückgehen und die Leerstandquoten noch einmal steigen. Vor diesem Hintergrund haben die Experten der DWS ihre Prognose für das Mietwachstum der kommenden fünf Jahre weiter reduziert und erwarten jetzt für Einkaufszentren ein Plus von lediglich 1,2 Prozent pro Jahr.

Zwar treffe es zu, dass das gesamte Transaktionsvolumen bei europäischen Immobilien nach dem Rekordjahr 2017 im Folgejahr um 15 Prozent gesunken sei. Und auch die Abschwächung bei der Mitteleinwerbung für Immobilienfonds habe sich in der zweiten Jahreshälfte 2018 fortgesetzt.

Es gebe jedoch starke Gründe, warum der Markt für Immobilieninvestments auch 2019 robust bleiben dürfte. Gebäude, etwa in den Bereichen Logistik und Wohnen, dürften sich anhaltender Nachfrage erfreuen. Die Finanzierungsbedingungen seien nach wie vor günstig, und geschlossene Fonds würden über beträchtliche liquide Mittel verfügen, die auf europäische Immobilien abzielen würden. Am wichtigsten ist jedoch, dass die mit Immobilien erzielbaren Renditen gemessen an den Alternativen anderer Vermögensklassen immer noch attraktiv erscheinen, so die Experten der DWS.

"Die prognostizierte Gesamtrendite in Europa dürfte in den kommenden fünf Jahren 3,5 Prozent jährlich erreichen", schätze Naumann. Gegenüber den Erträgen der vergangenen fünf Jahre würde dies zwar einen spürbaren Rückgang bedeuten. Verglichen mit festverzinslichen Anlagen - zehnjährige Bundesanleihen würden mit gerade einmal 0,3 Prozent rentieren - dürften Investments in Immobilien aber eine attraktive Alternative bleiben.

Obwohl in einigen europäischen Großstädten bestimmte Segmente des Immobilienmarkts bereits gut gelaufen seien, dürfte das Potenzial in anderen Bereichen längst nicht ausgereizt sein. Eine genaue Betrachtung je nach Standort sei jedoch unerlässlich.

Während in vielen Teilen des europäischen Immobilienmarkts die Renditen allmählich auf ein normales Niveau sinken dürften, würden sich einige Sektoren und Standorte nach wie vor dynamisch entwickeln - etwa die Logistikbranche oder die Geschäftsviertel in Paris, Madrid oder Berlin. Sie dürften auch 2019 überdurchschnittliche Renditen erzielen.

DWS bietet Privatanlegern unter anderem einen offenen Immobilienfonds grundbesitz europa RC (ISIN DE0009807008 / WKN 980700 ), der vorrangig in klassische Gewerbeimmobilien in guten bis sehr guten Lagen etablierter Immobilienmärkte in europäischen Ländern investiert. (Ausgabe vom 18.04.2019) (23.04.2019/fc/a/f)


 

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