Kein Platz für Offene Immobilienfonds!

Die einst sichere Anlageklasse findet keinen Weg aus der Krise. 

Die Hamburger Börse freut sich. Der Fondshandel war im Oktober mit Umsätzen von 270 Millionen Euro sehr erfreulich. Für Anleger steckt in dieser Nachricht allerdings wenig Gutes. Denn neun der zehn am meisten gehandelten Fonds betrafen Anteile offener Immobilienfonds, die von den Fondsgesellschaften selber derzeit nicht zurückgenommen werden. Mehr als 90 Millionen Euro des Umsatzes fiel allein auf den DEGI Europa, der ganz aufgelöst werden soll und aus dem die Anleger scharenweise über die Börse flüchten. Vor einbrechenden Umsätzen im Fondshandel braucht sich die Börse vorerst keine Sorgen zu machen. Gerade hat der DEGI International verkündet, ein weiteres Jahr die Anteilsrücknahme auszusetzen.

Was ist aus der Anlageklasse geworden, die sich einst durch ein äußerst geringes Risiko bei gleichzeitig verhältnismäßig hoher Rendite auszeichnete. Solches Idealverhältnis wiesen Offene Immobilienfonds (OIF) seit über 40 Jahren aus. Wen wundert’s da, dass diese Anlageklasse ein fester Bestandteil bei jeder Vermögensstrukturierung war. So erreichten OIF, die in deutsche Immobilien investieren, bis vor der Krise eine durchschnittliche Rendite von jährlich rund 4,2%. Die Volatilität betrug dabei nur 1,8%. Europäische OIF kamen schon auf eine durchschnittliche Rendite von jährlich rund 6,2% bei einer Volatilität von 4,9%. Dies führte dazu, dass diese Anlageklasse regelmäßig auf der Effizienzlinie lag, die im Anlageuniversum die Performance im Verhältnis zum Risiko (Volatilität) anzeigt (s. Grafik). Ein idealer Baustein also, um ein Vermögen gut zu strukturieren.

Offene Immobilienfonds werden vom Fondsverband als Risikoprodukte erklärt

Nach den Schließungen vieler Produkte und den Auflösungsankündigungen bestätigt der Fondsbranchenverband BVI nun offiziell, dass OIF mittlerweile als Risikoprodukte anzusehen sind. „Die Story vom absolut risikolosen Produkt besteht nicht mehr“, sagte Stefan Seip, Hauptgeschäftsführer des BVI. Daran dürfte auch die Reform der Bundesregierung zu Offenen Immobilienfonds nicht viel ändern. Diese sieht zwar vor, dass Anleger bis auf einen monatlichen Betrag von 5.000 Euro künftig Mindesthaltefristen einhalten müssen. In den ersten zwei Jahren ist eine Rückgabe von Anteilen ausgeschlossen, im dritten Jahr muss ein Rücknahmeabschlag von 10% und im vierten Jahr ein Rücknahmeabschlag von 5% in Kauf genommen werden. Dennoch wird auch mit dieser Aktion, die das kurzfristige Parken von Liquidität in OIF verhindern soll, das Vertrauen in diese Anlageklasse so schnell nicht zurückkehren.

Abwertungen von OIF in Höhe von 20% und mehr wären vor zwei Jahren noch undenkbar gewesen. Heute muss man diesen Risikoaspekt neu einkalkulieren. Dabei ist auch die Bewertungspraxis der Immobilien zu hinterfragen. Erstaunlicherweise werten nur die OIF ihren Preis ab, denen massiv Kapital entzogen wird. Da diese Fonds Immobilien verkaufen müssen, kommen hier die echten Marktpreise zum Tragen. Nun ist es aber kaum vorstellbar, dass die Immobilien vergleichbarer Fonds, die in denselben Märkten investieren, aber keine Liquiditätsprobleme haben, im Wert nicht gefallen sein sollten. Es ist also fraglich, wie werthaltig die Immobilienportfolios auch scheinbar guter OIF sind.

Strategische Ausrichtung neu überdenken

Bei der strategischen Asset-Allocation bezieht man sich auf langfristige historische Durchschnittsergebnisse. Diese kannten bei den OIF während der letzten 40 Jahre jedoch keinerlei Abwertungen. Hat ein Fonds einmal nur ein Jahr mit 2% Gewinn abgeschlossen, galt er schon als schlecht. Diese neue Situation, dass die alten Anlageergebnisse aufgrund exogener Ereignisse in Zukunft wahrscheinlich nicht mehr zu erreichen sind, muss nun bei dem Baustein der OIF in der Vermögensanlage berücksichtigt werden. Da die Unsicherheit in dieser Anlageklasse weiterhin hoch ist, die Handelbarkeit zukünftig deutlich eingeschränkt wird und das Ausmaß der ganzen Misere noch nicht abzuschätzen ist, sollte man OIF bis auf Weiteres meiden. In einer strategischen Asset-Allocation haben sie unter den aktuellen Voraussetzungen vernünftigerweise nichts zu suchen.

 

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