GWB Immobilien

Hamburg (www.aktiencheck.de) - Torsten Klingner, Analyst von Warburg Research, stuft die Aktie von PATRIZIA Immobilien (ISIN DE000PAT1AG3 / WKN PAT1AG ) weiterhin mit dem Rating "kaufen" ein.


Auf der Roadshow mit Herrn Fischer (CFO) in Edinburgh seien folgende Punkte für die Investoren besonders interessant gewesen: der Wandel des Geschäftsmodells, Wachstumsperspektiven im Service-Bereich, die Akquisition von LBBW Immobilien und die Finanzierungssituation.

Aufgrund der Expansion des Geschäfts mit Gewerbeimmobilienfonds (Akquisition der LB Immo Invest ab Januar 2011 wirksam), ersten Wohnimmobilien-Co-Investments in Q3 2011 (WohnModul 1) und der jüngsten Übernahme des LBBW Portfolios, habe sich der Wechsel vom asset-basierten zum service-basierten Geschäftsmodell mit zunehmender Visibilität, beschleunigt. Damit sollten die wiederkehrenden Erträge von ca. 20% in 2010 auf mehr als 50% in 2013 steigen.

Für die kommenden vier Jahre sei ein fast vollständiger Verkauf der eigenen Immobilien (EUR 1 Mrd.) geplant. Dementsprechend reduziere sich der größte Bankkredit von EUR 511 Mio. bis zur Fälligkeit im März 2014 auf ca. EUR 150 Mio. Angesichts der Kapitalfreisetzung könne eine Kapitalerhöhung für die kommenden eins bis zwei Jahre ausgeschlossen werden.

Im Bereich Wohnungs-Fonds visiere PATRIZIA Investitionen in Höhe von EUR 300 bis 400 Mio. in 2012 an (Zielvolumen 2,1 Mrd. 2015), um die sieben verschiedenen Spezialfonds aufzufüllen. Ein Investitionsvolumen von EUR 200 bis 300 Mio. sei für Gewerbefonds in 2012 geplant. Außerdem befinde sich ein weiteres Co-Investment (WohnModul 1) in Vorbereitung. Basierend auf ein geschätztes Investitionsvolumen von EUR 500 Mio. in 2012 sollte PATRIZIA zusätzliche Managementgebühren von EUR 2,5 Mio. (0,5%) p.a. und eine einmalige Akquisitionsgebühr von ca. EUR 8 Mio. (1 bis 2,5%) generieren können.

Die Tatsache, dass im Fondsgeschäft mehrere offene Immobilienfonds aufgrund schlechter Performances und Liquiditätsproblemen (Konstruktionsfehler) unter einem schlechten Image leiden würden, eröffne Wachstumsmöglichkeiten für PATRIZIA. Da PATRIZIAs Fonds zum Großteil eine unbegrenzte Laufzeit hätten, bestünden diese Liquiditätsrisiken nicht.

PATRIZIA plane bis 2015 eine Steigerung des verwalteten Vermögens von EUR 7,2 Mrd. auf 10 Mrd., woraus sich ein Umsatzpotenzial von EUR 75 Mio. (ca. 0,75% einschließlich Performanceund Transaktionsgebühren) ableite. Basierend auf einer historischen EBIT-Marge von ca. 20% in diesem Sektor würde der mittelfristige EBIT-Beitrag des Servicesegments EUR 15 Mio. betragen. Zusätzliches Wachstumspotenzial für Co-Investitionen biete z.B. der bevorstehende Verkauf von GWB (ISIN DE000A0JKHG0 / WKN A0JKHG ) (im Besitz der Bayern LB).

PATRIZIA habe sich mit dem Zuschlag für das LBBW Portfolio als Intermediär zwischen langfristigen, risiko-aversen Investoren und kommunalen bzw. staatlichen Verkäufern positioniert und ersetze damit Private Equity Investoren. Vor diesem Hintergrund sei das Unternehmen unserer Ansicht nach auf einem guten Weg, zum führenden Immobilienmanager in Deutschland aufzusteigen.

Die Prognosen im Dienstleistungssegment seien aufgrund eines schneller als erwarteten Wachstums des verwalteten Vermögens angehoben worden (2013e: EBT +10%). Das aus den Immobilienverkäufen frei werdende Kapital werde in erster Linie für Co-Investments verwendet (Anteil 5 bis 10%): Dementsprechend sei PATRIZIA in der Lage, das aktuelle Eigenkapital (300 Mio.) mit mindestens Faktor 10 einzusetzen, um die AuM um EUR 3 Mrd. zu vergrößern.

Am 28. März würden die Q4-Zahlen veröffentlicht. Für 2012 werde noch keine genaue Guidance erwartet. Nach Abschluss der Akquisition von LBBW Immobilien werde eine detailliertere Guidance gegen Mitte April erwartet. Vor dem Hintergrund des anhaltend positiven Sentiments für Immobilienverkäufe in Deutschland (Preiserhöhung für Wohnungen 5 bis 10% in 2011 in Ballungsgebieten), sollte PATRIZIA starke Immobilienverkäufe erzielen. Das überarbeitete NAV/SotP Modell ergebe einen fairen Wert von EUR 5,50 (alt: EUR 5,10). Die Roadshow habe die positive Analystensicht der Aktie bestätigt.

Die Kaufempfehlung für die PATRIZIA Immobilien-Aktie wird nach Ansicht der Analysten von Warburg Research bestätigt. (Analysevom 14.03.2012) (15.03.2012/ac/a/nw)

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