Deutsche Telekom

Demire (WKN: A0XFSF) ist ein Gewerbeimmobilienunternehmen mit Fokus auf Büroimmobilien in Sekundärstandorten. Dabei handelt es sich in der Regel um aufstrebende, mittelgroße Städte. Diese haben laut einer Studie von bulwiengesa, die von Demire in Auftrag gegeben wurde, ein besseres Verhältnis aus Risiko und Rendite als Großstädte wie München und Berlin.

Seit 2017 hat ein neues Führungsteam das Sagen, das alle operativen Kennzahlen wesentlich verbesserte. Vor allem der operative Cashflow vervierfachte sich ungefähr. Gleichzeitig wurden die durchschnittlichen Fremdkapitalkosten von 4,4 % im Jahr 2016 auf 1,8 % Ende 2019 gesenkt. Zudem sind inzwischen 64 % der Immobilien nicht mehr mit Krediten belastet. Mit Cash-Beständen von ca. 5 % der Bilanzsumme verfügt das Unternehmen über ausreichend finanziellen Spielraum, um die Herausforderungen von Corona zu meistern.

Wie funktioniert das Geschäftsmodell?

Das Unternehmen versteht sich als reiner Portfolio- und Asset-Manager. Als solcher entwickelt Demire die Objekte und versucht den Leerstand zu reduzieren. Die laufende Verwaltung der Gebäude wird hingegen extern vergeben, da es nicht zum Kern des Geschäftsmodells gehört. Zudem kann man mithilfe der zentralen Vergabe an wenige spezialisierte Dienstleister Kosteneinsparungen erzielen.

Der Großteil der Immobilien von Demire sind mit einem Anteil von 63 % Büros. Daneben sind 28 % des gesamten Bestands Objekte für den Einzelhandel. 10 % sind in sonstige Liegenschaften wie Logistikflächen oder Hotels investiert. 52 % der Immobilien waren 2019 mit einer niedrigen Leerstandsquote langfristig vermietet. Dagegen sind bei den restlichen Investments die Leerstandsquoten höher und die durchschnittlichen Restlaufzeiten der Mietverträge kürzer. Durch aktives Management dieser Beteiligungen sollen diese Objekte für das Wachstum des Unternehmens sorgen. Bei einem kleinen Teil der Objekte sind darüber hinaus grundsätzliche Renovierungen für eine erfolgreiche Neuvermietung nötig.

Bei Betrachtung der 20 wertvollsten Immobilien fällt auf, dass die Maßnahmen von Demire in letzter Zeit durchaus Wirkung zeigten. Für die Objekte in Essen, Leipzig und Bad Vilbel konnten zuletzt Vermietungserfolge erzielt werden. Für das Bürogebäude in Bad Vilbel steigerte Demire die jährliche Miete beispielsweise von 1,7 Mio. Euro auf über 3 Mio. Euro. Das Objekt in Eisenhüttenstadt konnte man zum Verkehrswert veräußern. Dadurch entledigt man sich eines Objekts, das jahrelang mit hohen Leerständen zu kämpfen hatte.

Wo liegen die Risiken für Demire?

Demire hat im Jahr 2015 mehrere Objekte der Deutschen Telekom (WKN: 555750) erworben, die heute mit einem Anteil von fast 18 % der größte Mieter ist. In Freiburg und Flensburg ist die Telekom ausgezogen. Da der Flächenbedarf in den Vorjahren abgenommen hat, vermietete die Telekom die Flächen unter. Demire hat die Verträge mit den meist öffentlichen Untermietern übernommen und stellt damit einen Leerstand unterhalb von 20 % sicher. Das Unternehmen ist zuversichtlich, die leerstehenden Flächen in Kürze zu vermieten. Kurzfristig muss man damit zwar auf Mieteinnahmen verzichten, reduziert allerdings die Abhängigkeit vom größten Mieter.

Daneben hat Demire mit Düsseldorf und Unterschleißheim zwei Objekte im Bestand, die seit längerer Zeit eine erhöhte Leerstandsquote verzeichnen. Hier geht das Unternehmen mit der Beauftragung eines Maklers, einer eigenen Homepage für Düsseldorf und Open Door Days für Mietinteressenten und andere Makler vor. Im Zuge dessen werden Aufwertungen an den Objekten durchgeführt. Zumindest sind die durchschnittlichen Restlaufzeiten der bestehenden Mieter relativ lang, sodass in meinen Augen die Chancen durch zusätzliche Vermietungserfolge überwiegen.

Das größte Problem stellen aber die im letzten Jahr gekauften Galeria-Karstadt-Kaufhof-Filialen dar. Die Kette trägt eigentlich 5,9 % zu den jährlichen Mieten bei. Weil sich das Unternehmen im Schutzschirmverfahren befindet, sind die ausgefallenen Mieten ungewiss. Zudem befinden sich zwei der fünf Filialen im Demire-Portfolio auf der Streichliste der Warenhauskette. Bei den restlichen Häusern baut Karstadt Kaufhof erheblichen öffentlichen Druck auf die Vermieter auf, um niedrigere Mieten zu erwirken. Demire droht also auch hier kurzfristig Ungemach, allerdings hat man die Häuser recht günstig erworben. Es ist daher davon auszugehen, dass die Immobilienwerte werthaltig sind, wenn man eine neue Verwendung für die Objekte in zentraler Lage der Innenstädte gefunden hat.

Bewertung der Demire-Aktie

Der durchschnittliche Abstand des Aktienpreises zum Nettoinventarwert betrug seit Ende 2016 ca. 20 %.  Zum Stand 03.07. beträgt der Rabatt über 30 %. Kurz vor dem Corona-Ausbruch konnte die Aktie von Demire den Discount sogar bereits auf unter 10 % reduzieren.

Der größte Aktionär ist der Finanzinvestor Apollo, der aktuell 64,07 % am Unternehmen hält. 2018 hat Apollo für große Teile seiner Beteiligung ähnliche Preise bezahlt, wie die Demire-Aktie heute am Markt gehandelt wird.

Zusammen mit dem strategischen Partner Klaus Wecken verfügt man sogar über 88,57 % der Anteile an Demire. Es ist davon auszugehen, dass die beiden Partner den Wert ihrer Beteiligung durch weiteres Wachstum oder zum Beispiel über einen Verkauf oder eine Fusion heben möchten. Da man aktuell zu ähnlichen Konditionen wie Apollo einsteigt, ist der aufgerufene Preis durchaus attraktiv.

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Florian Hainzl besitzt Aktien von Demire. The Motley Fool besitzt keine der erwähnten Aktien.

Motley Fool Deutschland 2020