Deutsche EuroShop


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Nun liegt also auch der Jahresfinanzbericht 2019 der Deutsche EuroShop vor. Das Unternehmen finde ich grundsätzlich sehr interessant. Und zwar deshalb, weil hier vielleicht in Bezug auf den Kurs „nach unten übertrieben“ sein könnte.

Wer das Unternehmen noch nicht kennt: Die Deutsche EuroShop ist Bestandshalter von Immobilien, und da insbesondere bei Einkaufszentren. Laut den Angaben auf deren Internetseite in den Punkt „Shoppingcenter“ besteht das entsprechende Portfolio aus insgesamt 21 Shoppingcentern.

Der Schwerpunkt bei den gehaltenen Shoppingcentern der Deutsche EuroShop ist dabei eindeutig in Deutschland. So gehören zum Beispiel das Phoenix-Center in Hamburg oder die Stadt-Galerie Hameln oder das Saarpark-Center in Neunkirchen dazu. Es finden sich aber auch einige Shoppingcenter im Ausland darunter, beispiel die Galeria Baltycka in Danzig oder das Shppingcenter Árkád im ungarischen Pécs.

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Auf der Internetseite der Deutsche EuroShop gibt es dazu eine schöne Übersicht mit Details zu jedem der ShoppingCenter. Vermietungsstand, Anzahl der Besucher, Anzahl der da enthaltenen Fachgeschäfte, und wer die „Magnetmieter“ sind. Beispiel Billstedt-Center Hamburg: Da werden als Magnetmieter Media Markt, REWE, C&A, TK Maxx sowie H&M genannt.

Eigentlich ein Geschäftsmodell, das relativ planbare Zahlungsströme (Cash Flows) generiert. Eigentlich – wenn da nicht gerade eine Coronavirus-Pandemie bestehen würde, aufgrund von der zahlreiche Fachgeschäfte geschlossen haben. Und wie wir von z.B. H&M wissen, sind diese sehr zurückhaltend in Bezug auf ihre Mietzahlungen, um es einmal so zu formulieren. Und da dürften sie nicht die einzigen sein.

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Kein Wunder deshalb, dass es für Bestandshalter wie Deutsche EuroShop in so einer Situation starke Probleme wegen ausbleibenden Mietzahlungen geben wird bzw. gibt.

Andererseits: Die Immobilien im Bestand sind ja nicht krass weniger wert. Es handelt sich nach wie vor um Shoppingcenter in üblicherweise mitteleuropäischen Städten mit zahlungskräftigen Konsumenten. Bei Bestandshaltern wie der Deutsche EuroShop schaue ich mir deshalb gerne den sogenannten EPRA NAV an. „NAV“ steht für „Net Asset Value“, also vereinfacht gesagt der Wert des Vermögens des Unternehmens abzüglich der Schulden. Und da wird per 31.12.2019 (= aktuelle Zahlen, am 3. April veröffentlicht) ein EPRA NAV von 2,6134 Mrd. Euro genannt.

Heruntergebrochen auf einen Wert pro Aktie ergibt das dann 42,30 Euro. Mit anderen Worten: Per Ende 2019 waren die Vermögenswert der Deutsche EuroShop im Bestand abzüglich der Schulden 42,30 Euro je Aktie wert. Und es geht da nicht wie bei manchen Unternehmen um „immaterielle Vermögenswerte“, sprich irgendwelchen good will oder Luftnummern. Sondern hier geht es ja um Immobilien.

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Und der aktuelle Aktienkurs liegt bei knapp einem Drittel des EPRA NAV je Aktie. Gewiss, aktuell fließt weniger „Cash Flow“ und es könnten auch einige „Magnetmieter“ in die Insolvenz gehen, wer weiß das schon. Aber es wird ja wohl (hoffentlich) auch eine Zeit nach den Einschränkungen wegen Coronavirus-Pandemie geben und dann wird die Deutsche EuroShop auch wieder einen schön positiven Cash Flow erzielen und der Aktienkurs erholt sich.

Oder halten die Einschränkungen wegen der Pandemie noch länger an und die Deutsche EuroShop bekommt ernsthafte Liquiditätsprobleme? Nicht auszuschließen – und angesichts der Kursentwicklung der Aktie sehen vielleicht einige diese Möglichkeit als realistisch an.

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Von Michael Vaupel - 8. April 2020

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