DEGI GLOBAL BUSINESS EUR

Berlin (aktiencheck.de AG) - Eines der wichtigen Risiken der Kreditfinanzierung ist das Zinsänderungsrisiko, so die Analysten von Scope Analysis.


Seien keine Zinsfestschreibungen vorhanden, sei der Fonds möglichen Zinsänderungen direkt ausgesetzt. Dies könne eine Chance in Phasen sinkender Zinsen bedeuten, bei Zinssteigerungen aber auch entsprechende negative Auswirkungen haben. Seien die Zinsen dagegen festgeschrieben, könne der Darlehensnehmer genau kalkulieren, jedoch nicht von sinkenden Zinsen profitieren.

Offene Immobilienfonds stünden vor der Herausforderung, die Zinsänderungsrisiken für eine Vielzahl von Krediten zu steuern. Für einen Teil der Kredite würden die Zinsen nur kurzfristig festgeschrieben, andere Darlehen würden dagegen eine Zinsbindung von mehreren Jahren aufweisen. Es bestünden verschiedene Möglichkeiten das Zinsniveau zu sichern - entweder über eine Festschreibung im Kreditvertrag oder über derivative Geschäfte wie Zinscaps oder -swaps.

Die von Scope untersuchten Fonds würden über ein Kreditvolumen von insgesamt 19 Mrd. Euro verfügen. Rund ein Drittel dieses Kreditvolumens weise eine kurze Zinsbindungsfrist von weniger als zwölf Monaten auf. Für etwa 20 Prozent aller Kredite würden die Zinsfestschreibungen zwischen zwölf und 24 Monaten laufen. Der größte Teil der Zinsfixierungen - für rund 40 Prozent der Darlehen - ende im Zeitraum zwischen zwei und fünf Jahren. Noch längere Zinsfestschreibungen seien relativ selten. Nur für rund sieben Prozent der Kredite seien die Zinsen sechs bis zehn Jahre festgeschrieben. Über zehnjährige Zinsbindungen würden mit 0,05 Prozent der Darlehen praktisch keine Rolle spielen.

Vergleiche man die Zinsbindungsfristen mit der Laufzeit der Darlehen, werde deutlich, dass offene Fonds die Kreditzinsen selten über die gesamte Laufzeit festschreiben würden. Allerdings würden hinsichtlich der Zinsbindungen zwischen den einzelnen Fonds deutliche Unterschiede existieren. Beispielsweise würden alle Zinsfestschreibungen des INTER ImmoProfil (ISIN DE0009820068 / WKN 982006 ) über eine Laufzeit von weniger als zwölf Monaten verfügen. Auch bei den Fonds HANSAimmobilia (ISIN DE0009817700 / WKN 981770 ), DEGI GERMAN BUSINESS (ISIN DE000A0J3TP7 / WKN A0J3TP ) und DEGI GLOBAL BUSINESS (ISIN DE000A0ETSR6 / WKN A0ETSR ) würden zwischen 70 und 100 Prozent des Kreditvolumens Zinsbindungen von weniger als einem Jahr aufweisen.

Bei den Fonds CS EUROREAL (ISIN DE0009805002 / WKN 980500 ), KanAm grundinvest Fonds (ISIN DE0006791809 / WKN 679180 ) und Morgan Stanley P2 Value (ISIN DE000A0F6G89 / WKN A0F6G8 ) sei die Zinssicherung vergleichsweise langfristig vereinbart. Bei diesen drei Fonds seien die Zinsen von über 60 Prozent des Kreditvolumens für zwei bis fünf Jahre festgesetzt.

Von besonderer Bedeutung würden Zinsbindungen bei in Abwicklung befindlichen Fonds, die ihren Immobilienbestand zügig abverkaufen müssten. Denn je länger die oft deutlich höheren Zinsen der Darlehen gebunden seien, desto höher würden die Vorfälligkeitsentschädigungen, die die Banken verlangen würden, ausfallen. Diese würden den Liquidationserlös der betreffenden Immobilie vermindern. (27.01.2012/fc/a/f)