Vonovia Aktie: Wachstumsmaschine erwacht!
Nach drei Jahren Stagnation hat Europas größter Wohnungskonzern sein altes Tempo wiedergefunden. Vonovia meldet nicht nur starke Neunmonatszahlen – das Unternehmen stellt für 2026 ein EBITDA-Wachstum von rund 200 Millionen Euro in Aussicht. Während CEO Rolf Buch seine letzte Bilanzpressekonferenz abhält, stellt sich die Frage: Ist das der Startschuss für eine neue Wachstumsphase oder nur ein kurzes Aufbäumen in einem schwierigen Marktumfeld?
Die Zahlen sprechen eine klare Sprache: Der operative freie Cashflow schoss um satte 27,4 Prozent auf 1,48 Milliarden Euro nach oben. Das bereinigte EBITDA kletterte trotz Portfolioreduzierung um 2,5 Prozent auf 1,85 Milliarden Euro. Scheinbar hat Vonovia die Krise hinter sich gelassen und kehrt zu seiner alten Stärke zurück.
Die Zahlen im Detail: Cashflow als Wachstumstreiber
Besonders beeindruckend entwickelte sich der operative freie Cashflow, der dem Konzern die finanzielle Flexibilität für weitere Investitionen verschafft:
- Operativer freier Cashflow: 1,48 Milliarden Euro (+27,4%)
- Bereinigtes EBITDA Vermietung: 1,85 Milliarden Euro (+2,5%)
- Bereinigtes EBT: 1,46 Milliarden Euro (+6,8%)
- Leerstandsquote: Unverändert niedrige 2,2%
- Organisches Mitwachstum: Solide 4,2%
Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt konzernweit bei 8,28 Euro pro Quadratmeter, im deutschen Portfolio bei 8,11 Euro. Seit dem Börsengang 2013 konnte Vonovia seine EBITDA-Marge von 61 auf beachtliche 80 Prozent steigern – ein Beleg für die operative Exzellenz des Managements.
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Investitionsoffensive trotz Portfolio-Reduzierung
Während viele Immobilienkonzerne in der Defensive verharren, geht Vonovia in die Offensive. Zwischen Januar und September flossen 1,36 Milliarden Euro in Bestandsimmobilien und Neubau – ein Anstieg von 29 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Davon entfielen 590,5 Millionen Euro auf Modernisierungen und knapp 201 Millionen Euro auf Neubauten.
Das Unternehmen stellte 1.555 Wohneinheiten fertig und begann mit dem Bau von 1.600 neuen Projekten. Parallel wurde das Portfolio um rund 9.000 Wohneinheiten reduziert – offenbar eine strategische Entscheidung, um Qualität vor Quantität zu stellen und Kapital für lukrativere Projekte freizusetzen.
Klimaneutralität als Investitionstreiber
Vonovia treibt seine Klimastrategie mit Nachdruck voran. Die Kohlenstoffintensität des deutschen Portfolios sank in den ersten neun Monaten um weitere 1,3 Prozent auf 30,7 Kilogramm CO₂-Äquivalent pro Quadratmeter. Das Ziel: Klimaneutralität bis 2045.
Eine kürzlich geschlossene Partnerschaft mit Enercube und der Demonstrationsfabrik Aachen soll bis Ende 2029 mehr als 1.000 Wärmepumpen-Würfel für 20.000 Wohnungen produzieren. Diese Investitionen in grüne Technologien könnten sich langfristig als Wettbewerbsvorteil erweisen – sowohl bei der Mietergewinnung als auch bei der regulatorischen Compliance.
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Solide Finanzierung sichert Handlungsfähigkeit
Die Finanzierungsseite präsentiert sich robust: Vonovia emittierte Anleihen über 2,71 Milliarden Euro zu einem durchschnittlichen Zinssatz von nur 1,93 Prozent. Die Pro-forma-Verschuldungsquote liegt mit 45,7 Prozent nahe am Zielbereich. Alle vier großen Ratingagenturen bestätigten ihre Bewertungen – ein Vertrauensbeweis der Kapitalmärkte.
Der Kundenzufriedenheitsindex erreichte ein Allzeithoch und ist seit dem Börsengang um 25 Prozent gestiegen. Das mag auf den ersten Blick nach einer weichen Kennzahl klingen, doch in Zeiten steigender Regulierung und öffentlicher Kritik an Wohnungskonzernen ist dies ein wichtiger Faktor für nachhaltigen Geschäftserfolg.
Führungswechsel in bewegten Zeiten
Ein bedeutender Umbruch steht bevor: Rolf Buch, der Vonovia seit Jahren prägt, übergibt das Ruder Ende 2025 an Luka Mucic. Der Aufsichtsrat ernannte Mucic bereits im Mai einstimmig zum neuen CEO. Zusätzlich scheidet Chief Development Officer Daniel Riedl zum 31. Mai 2026 aus dem Vorstand aus.
Kann Mucic die Wachstumsdynamik aufrechterhalten? Buch hinterlässt große Fußstapfen: Unter seiner Führung entwickelte sich Vonovia zu Europas wertvollstem Immobilienunternehmen. Die Übergabephase läuft bereits – Buch begleitet das Onboarding seines Nachfolgers bis Jahresende.
Guidance bestätigt – Ausblick vorsichtig optimistisch
Für 2025 bestätigt Vonovia seine erhöhte Guidance: Das bereinigte EBITDA wird bei rund 2,8 Milliarden Euro erwartet, das entspricht einem Plus von etwa 175 Millionen Euro. Das bereinigte EBT soll rund 1,9 Milliarden Euro erreichen.
Noch interessanter ist der Ausblick auf 2026: Hier prognostiziert der Konzern ein bereinigtes EBITDA zwischen 2,95 und 3,05 Milliarden Euro sowie ein bereinigtes EBT von 1,9 bis 2,0 Milliarden Euro. Das wäre ein EBITDA-Wachstum von rund 200 Millionen Euro gegenüber 2025 – die Wachstumsmaschine nimmt weiter Fahrt auf.
Die Non-Rental-Segmente steuerten 267,7 Millionen Euro zum bereinigten EBITDA bei, etwa 13 Prozent des Gesamtergebnisses. Im Vorjahr lag dieser Anteil noch bei neun Prozent – ein Zeichen dafür, dass die Diversifikationsstrategie Früchte trägt.
Nach drei Jahren im Krisenmodus scheint Vonovia zu seinem Pre-Krisen-Momentum zurückgefunden zu haben. Die Kombination aus starkem Cashflow, strategischen Investitionen und solider Finanzierung schafft die Basis für weiteres Wachstum. Bleibt die Frage, ob die Aktie diese positive Entwicklung in den kommenden Monaten wird reflektieren können.
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