Vonovia stellt die Weichen neu: Nach Jahren des Sparens und Verkaufens rückt wieder Wachstum in den Mittelpunkt – mit klaren Zielen für 2028 und einer prominenten Personalentscheidung im Vorstand. Entscheidend wird sein, ob der Konzern die neue Strategie mit Leben füllt und gleichzeitig die sensible charttechnische Lage meistert.
Strategy 2028: Klare Ergebnisziele
Im Zentrum der neuen Ausrichtung steht eine Stärkung der operativen Ertragskraft. Nach der Phase der Bilanzkonsolidierung und Portfoliobereinigung will das Management wieder auf Expansion schalten.
Kernpunkt ist die Prognose für das Geschäftsjahr 2028:
Vonovia peilt ein Adjusted EBITDA von 3,2 bis 3,5 Milliarden Euro an – deutlich über dem Niveau von 2024. Diese Kennzahl ist für Investoren zentral, weil sie die operative Leistungsfähigkeit und den Cashflow aus dem laufenden Geschäft abbildet.
Wichtig ist dabei die saubere Trennung der Größen:
- Adjusted EBITDA 2028: Zielspanne 3,2–3,5 Mrd. €
- Mietumsatz 2028: strukturell höher, Marktannahmen im Bereich von rund 3,7 Mrd. €
- Zusatzerlöse (Value-add, Development, Recurring Sales): geplanter Anteil 20–25 % am EBITDA bis 2028
Wer Umsatz (Mieterlöse) und EBITDA vermischt, überschätzt die Marge deutlich. Vonovia adressiert dieses Risiko bewusst, indem die verschiedenen Ertragsquellen klar benannt und quantifiziert werden.
Die geplante Ergebnissteigerung soll nicht allein aus Mieterhöhungen stammen. Ein größerer Teil des Wachstums soll aus Zusatzgeschäften kommen – etwa Dienstleistungen rund um die Immobilie, Projektentwicklungen und wiederkehrende Verkäufe aus dem Bestand. Damit versucht der Konzern, die Ertragsbasis breiter und weniger zinssensitiv aufzustellen.
Neuer CDO: Signal für Neubau und Modernisierung
Parallel zur strategischen Planung setzt Vonovia ein deutliches Personalzeichen. Ab 1. April 2026 wechselt Katja Wünschel, bisher CEO RWE Renewables Europe & Australia, zum Konzern und übernimmt ab Juni 2026 das neu zugeschnittene Ressort als Chief Development Officer (CDO).
Diese Besetzung zahlt direkt auf die neue Wachstumsagenda ein:
- Fokus auf Development: Das Ressort Development rückt in den Vordergrund – ein Indiz, dass der Neubau wieder hochgefahren werden soll.
- Energie-Know-how: Wünschel bringt Erfahrung im Bereich erneuerbare Energien und Infrastruktur mit, die für energetische Sanierungen und die Net-Zero-Strategie des Bestands wertvoll ist.
- Neustart nach Bau-Stopp: Nach dem fast vollständigen Stopp von Neubauprojekten 2023/2024 deutet die Personalentscheidung auf eine deutlich aktivere Projektentwicklung ab 2026/2027 hin.
Für einen Wohnimmobilienkonzern, der von Regulierung und Energiewende gleichermaßen betroffen ist, ist die Kombination aus Bau- und Energiekompetenz im Vorstand ein klarer Hinweis auf die zukünftige Stoßrichtung.
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Investitionen verdoppelt – Bilanz als Basis
Um die ehrgeizigen Ziele zu erreichen, plant Vonovia eine spürbare Ausweitung der Investitionen. Bis 2028 sollen die jährlichen Investitionen auf rund 2 Milliarden Euro steigen – etwa eine Verdopplung gegenüber dem aktuellen Niveau.
Die Mittel sollen vor allem in drei Bereiche fließen:
- energetische Sanierungen im Bestand
- selektiven Neubau
- Nachverdichtung bestehender Quartiere
Die Grundlage dafür hat das Unternehmen über Verkäufe geschaffen: Das Verkaufsziel für 2024 von rund 3 Milliarden Euro an Immobilien wurde erreicht, die Verschuldungsquote (Loan-to-Value, LTV) stabilisiert. Der Fokus verschiebt sich damit von reiner Schuldentilgung hin zu einer stärker renditeorientierten Kapitalallokation.
Charttechnik und Bewertung: Unterstützungszone im Blick
An der Börse spiegelt sich der strategische Schwenk bisher nur begrenzt wider. Die Aktie bleibt kurzfristig unter Druck und bewegt sich nahe wichtiger Unterstützungsbereiche.
Am Freitag schloss der Titel bei 24,18 Euro. Damit liegt er nur knapp über dem jüngsten 52‑Wochentief von 23,97 Euro und rund 24 % unter dem 52‑Wochen-Hoch von 31,72 Euro. Die Distanz zum 200‑Tage-Durchschnitt von 27,38 Euro beträgt gut 11 %, der RSI von 37,3 signalisiert eine eher schwache, aber noch nicht überverkaufte Marktlage.
Die aktuelle Konstellation lässt sich grob so skizzieren:
- Unterstützungszone: Der Bereich um 24 Euro dient als zentrale charttechnische Marke. Ein Rutsch darunter könnte zusätzlichen Verkaufsdruck auslösen.
- Bewertungsniveau: Fundamental notiert der Titel mit einem Abschlag zum Net Asset Value (NAV), was von großen Investmentbanken zuletzt als Bewertungsargument angeführt wurde.
- Zinsumfeld: Die Entwicklung der EZB-Leitzinsen bleibt der externe Hauptfaktor. Sinkende Zinsen würden die Refinanzierungskosten senken und die Bewertung der Immobilienbestände tendenziell stützen.
Kurzfristig dominiert damit eher die technische und makrogetriebene Sicht, während die Strategie 2028 vor allem für den mittleren Zeithorizont relevant ist.
Fazit: Zwischen Unterstützung und Umsetzung
Vonovia vollzieht den Übergang vom defensiven Bilanzschutz hin zu einer klar definierten Wachstumsstrategie. Mit der Zielspanne von 3,2 bis 3,5 Milliarden Euro Adjusted EBITDA bis 2028, der geplanten Verdopplung der Investitionen und der Berufung von Katja Wünschel zur CDO setzt das Management deutliche operative Signale.
Gleichzeitig steht der Kurs knapp über einer wichtigen Unterstützungszone und deutlich unter den langfristigen Durchschnitten. In den kommenden Quartalen wird sich zeigen, ob der Konzern die Brücke schlagen kann: Stabilisierung auf dem aktuellen Kursniveau einerseits und schrittweise Einlösung der strategischen Zusagen bis hin zur 2028er-EBITDA-Marke andererseits.
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