Die Varia US Properties meldet eine spektakuläre Trendwende: Nach monatelangen Verlusten schreibt der Immobilieninvestor plötzlich schwarze Zahlen. Doch der Schein trügt – hinter der oberflächlichen Erholung lauern fundamentale Schwächen.
Tektonische Verschiebungen im Zahlenwerk
Im zweiten Quartal 2025 gelang der große Coup: Nach einem Halbjahresverlust von 2,8 Millionen US-Dollar drehte Varia überraschend die Gewinnschraube an. Verglichen mit dem Vorjahresverlust von 13,4 Millionen Dollar entspricht das einer Verbesserung von fast 80 Prozent.
Doch der Teufel steckt im Detail. Während die Verlustreduzierung beeindruckt, offenbart die operative Performance Risse im Fundament. Die Mieterträge brachen um 9,5 Prozent auf 51,0 Millionen Dollar ein – ein alarmierendes Signal für jeden Immobilieninvestor.
Strategische Notlösung oder kluger Schachzug?
Die Erklärung des Managements klingt zunächst plausabel: Drei ältere Immobilien mit 608 Wohnungen wurden veräußert. Doch was bedeutet dieser Rückzug wirklich?
Auf vergleichbarer Basis stiegen die Einnahmen immerhin um 3,6 Prozent. Höhere Vermietungsquoten und stabile Mieten stützen diese Entwicklung. Doch reicht das aus, um die strukturellen Probleme zu überdecken?
Der operative Gewinn (EBITDA) brach um 41,9 Prozent auf 17,8 Millionen Dollar ein. Gestiegene Instandhaltungskosten bei älteren Objekten und höhere Finanzierungskosten drücken die Margen erbarmungslos.
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Stürmische Gewässer für die Refinanzierung
Jetzt steht die Nagelprobe an: Im Oktober wird die CHF-Anleihe über 50 Millionen Franken fällig. Der Verwaltungsrat prüft bereits Finanzierungsoptionen – doch in einem Umfeld mit gestiegenen Zinsen wird diese Operation zur Zerreißprobe.
Die Portfolioqualität bleibt fraglich. Nur noch 24 Immobilien mit 7.120 Einheiten in zehn US-Bundesstaaten bilden das Rückgrat des Unternehmens. Ist das ausreichend für nachhaltiges Wachstum?
Analysten-Euphorie auf dem Prüfstand
Sechs von sieben Analysten empfehlen den Kauf der Aktie. Doch wie robust ist diese Zuversicht wirklich? Die Dividendenausschüttung wurde auf Frühjahr 2026 vertagt – ein klares Zeichen für angespannte Liquidität.
Die nächste Dividende im November könnte zur Bewährungsprobe werden. Kann Varia trotz der Refinanzierungslast und operativen Schwächen Zahlungsversprechen einhalten?
Die Gewinnwende täuscht über fundamentale Herausforderungen hinweg. Solange die Refinanzierung der Anleihe nicht gesichert ist und die operativen Margen unter Druck bleiben, bleibt die Erholung fragil. Investoren navigieren hier durch trügerisch ruhiges Gewässer – mit ungewissem Ausgang.
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