Vonovia Aktie: 1,25 Euro Dividende fließt am 26. Mai
Vonovia-Aktie fällt nach Dividendenabschlag, während Wohnungsknappheit und hohe Schulden die Bewertung belasten.
Kurz zusammengefasst
- Kursrückgang nach Dividendenabschlag
- Steuerfreie Ausschüttung aus Einlagekonto
- Wohnungsmangel stützt Vermietungsgeschäft
- Hohe Verschuldung bremst Neubewertung
Dividende, Wohnungsmangel, hohe Schulden: Bei Vonovia liegen Rückenwind und Belastung dicht beieinander. Die Hauptversammlung hat die Ausschüttung beschlossen, der Zahlungstermin steht fest. Der Kurs zeigt trotzdem, wie skeptisch der Markt bleibt.
Am Freitag schloss die Aktie bei 21,15 Euro, 5,87 Prozent tiefer. Auf Monatssicht summiert sich das Minus auf 10,57 Prozent. Der Dividendenabschlag erklärt einen Teil der Bewegung, aber nicht die ganze Schwäche.
Dividende fließt steuerfrei – vorerst
Die Hauptversammlung beschloss eine Bardividende von 1,25 Euro je Aktie. Im Vorjahr waren es 1,22 Euro. Ausgezahlt wird am 26. Mai.
Die Ausschüttung kommt vollständig aus dem steuerlichen Einlagekonto nach Paragraf 27 KStG. Bei inländischen Aktionären fällt beim Zufluss keine Kapitalertragsteuer an. Auch der Solidaritätszuschlag wird zunächst nicht abgezogen.
Das klingt besser, als es steuerlich ist. Die Auszahlung senkt die steuerlichen Anschaffungskosten der Aktie. Bei einem späteren Verkauf mit Gewinn fällt die Steuer dann auf eine höhere Bemessungsgrundlage an.
Wohnungsmangel stützt das Kerngeschäft
Der Markt liefert Vonovia einen klaren strukturellen Vorteil. Im vergangenen Jahr wurden in Deutschland 206.600 Wohnungen fertiggestellt. Das waren 18 Prozent weniger als im Vorjahr.
Der Rückgang entspricht 45.400 Einheiten. So schwach war der Neubau seit mehr als einem Jahrzehnt nicht. Für Bestandshalter bedeutet das: Mietwohnungen bleiben knapp.
Genehmigungen stiegen zwar um fast 11 Prozent auf 238.100 Einheiten. Es war das erste Plus seit 2021. Das allein löst das Problem aber nicht.
Der Bauüberhang stagnierte bei 760.700 Wohnungen. Im ersten Quartal zogen die Genehmigungen um 15 Prozent an. Die Zeit von der Genehmigung bis zur Fertigstellung stieg auf 27 Monate.
Hinzu kommen höhere Kosten für Baumaterial und Transport seit dem Iran-Krieg. Damit bleibt Neubau schwierig, selbst wenn mehr Projekte genehmigt werden. Vonovia profitiert hier vom bestehenden Portfolio.
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Operativ zeigte sich das im Quartal. Das bereinigte EBITDA stieg auf 711,6 Millionen Euro. Das Plus lag bei 1,4 Prozent.
Im Vermietungsgeschäft wuchs das EBITDA um 6,3 Prozent auf knapp 630 Millionen Euro. Die organischen Mieteinnahmen legten um 4,0 Prozent zu. Das Kerngeschäft trägt also weiter.
Die durchschnittliche Miete erreichte 8,46 Euro pro Quadratmeter. Parallel dazu verkaufte Vonovia rund 4.000 Wohnungen. Das dämpft die Größe des Portfolios, nicht aber die Mietdynamik.
Für das Gesamtjahr hält der Vorstand seine Prognose. Das bereinigte EBITDA soll zwischen 2,95 und 3,05 Milliarden Euro liegen. Das signalisiert operative Stabilität.
Beim bereinigten EBT peilt Vonovia eine Spanne von 1,9 bis 2,0 Milliarden Euro an. Damit bleibt die Ertragsbasis planbar. Der Markt schaut jedoch stark auf die Bilanz.
Schulden bremsen die Neubewertung
Die Verschuldung bleibt der wunde Punkt. Net Debt to EBITDA liegt bei 13,7x. Die Loan-to-Value-Quote beträgt 45,1 Prozent.
Bis Ende 2028 will Vonovia diese Quote auf rund 40 Prozent senken. Das ist machbar, aber kein Selbstläufer. Verkäufe, operative Cashflows und Zinskosten müssen zusammenpassen.
In den kommenden zwei Jahren werden Anleihen über fünf Milliarden Euro fällig. Bauzinsen von bis zu vier Prozent verteuern die Anschlussfinanzierung. Genau hier liegt der wichtigste Gegenpol zur robusten Mietnachfrage.
Auch technisch wirkt die Aktie angeschlagen. Sie notiert nur knapp über dem Jahrestief. Der Abstand zum 200-Tage-Durchschnitt beträgt 15,76 Prozent.
Am 5. August legt Vonovia die Zwischenergebnisse zum ersten Halbjahr vor. Am 4. November folgen die Zahlen zum dritten Quartal. Beim Halbjahresbericht steht die vollständige Neubewertung des Portfolios an, nachdem die Immobilienwerte zuletzt wieder positiver liefen.
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