Vonovia Aktie: 55% Bewertungslücke vor Stichtag
Hohe Zinsen und fallende Kurse setzen Vonovia zu. Die anstehende Portfoliobewertung droht die Bewertungslücke weiter zu vergrößern.
Kurz zusammengefasst
- Bewertungslücke von über 55 Prozent
- EZB erhöht Leitzinsen auf 2,25 Prozent
- Refinanzierungsbedarf von über fünf Milliarden Euro
- Operatives Geschäft zeigt sich stabil
Knapp über dem Jahrestief, weit unter dem fairen Wert — Vonovia steckt in einer ungemütlichen Zwickmühle. In zehn Tagen steht ein Portfoliostichtag an, der unter den schlechtesten Zinsbedingungen seit Jahren abgerechnet wird.
Bewertungslücke trifft auf steigende Zinsen
Der Nettovermögenswert je Aktie liegt bei 46,57 Euro. Der Kurs notiert bei 20,65 Euro. Das ergibt eine Bewertungslücke von mehr als 55 Prozent — und die Bedingungen für die Portfoliobewertung zum 30. Juni sind alles andere als günstig.
Am 11. Juni hob die EZB alle drei Leitzinssätze um 25 Basispunkte an. Die Einlagefazilität liegt nun bei 2,25 Prozent. Auslöser: Die Inflation im Euroraum stieg im Mai auf 3,2 Prozent — deutlich über dem EZB-Ziel. Zehnjährige Bundesanleihen rentieren bei rund 3,1 Prozent. Der Druck auf Immobilienfinanzierungen bleibt hoch.
Refinanzierungsberg drückt auf den Gewinn
Das Volumen ist konkret: Rund 2,3 Milliarden Euro an Anleihen werden noch in diesem Jahr fällig. Bis Ende 2027 summiert sich das auf über fünf Milliarden Euro. Jede Refinanzierung zu aktuellen Zinssätzen kostet direkt Gewinn.
Vonovia versucht, die Investorenbasis zu verbreitern. Neben Eurobonds und einem Yen-Bond platzierte der Konzern zuletzt Anleihen über 400 Millionen britische Pfund und 300 Millionen australische Dollar — zusammen rund 645 Millionen Euro. Das löst das Volumenproblem nicht. Die Nettoverschuldung gemessen am EBITDA liegt bei 13,7x, der Loan-to-Value bei 45,1 Prozent. Das angestrebte LTV-Ziel von rund 40 Prozent bis Ende 2028 bleibt außer Reichweite.
Operatives Fundament hält — aber Zinskosten fressen Gewinn
Das Kerngeschäft funktioniert. Das bereinigte EBITDA stieg im ersten Quartal um 1,4 Prozent auf 711,6 Millionen Euro. Die Durchschnittsmiete kletterte auf 8,46 Euro je Quadratmeter und Monat, ein Plus von 3,8 Prozent. Die Vermietungsquote lag bei 97,7 Prozent, die Zahlungsquote der Mieter bei 99,6 Prozent.
Strukturell hilft der angespannte Wohnungsmarkt: 2025 wurden in Deutschland nur rund 206.600 neue Wohnungen fertiggestellt — 18 Prozent weniger als im Vorjahr, der niedrigste Stand seit 2012.
Allerdings fressen die Zinskosten das operative Ergebnis auf. Der den Aktionären zurechenbare bereinigte Gewinn sank um 7,2 Prozent auf 365,6 Millionen Euro. Für 2026 erwartet das Management ein bereinigtes EBITDA zwischen 2,95 und 3,05 Milliarden Euro — dieser Ausblick stammt jedoch aus der Zeit vor der jüngsten Zinserhöhung.
Drei Termine, ein enges Zeitfenster
Die Aktie verlor in den vergangenen zwölf Monaten rund 30 Prozent und notiert nur knapp über dem 52-Wochen-Tief von 19,53 Euro. Drei Termine fallen jetzt eng zusammen: Portfoliostichtag am 30. Juni, EZB-Sitzung am 23. Juli — wo Märkte eine weitere Anhebung um 25 Basispunkte mit 37 Prozent einpreisen — und der Halbjahresbericht am 5. August.
Dieser Bericht wird erstmals eine vollständige Portfoliobewertung unter den neuen Zinsbedingungen ausweisen. Er zeigt auch, ob der Rückgang beim Gewinn je Aktie im ersten Quartal ein Ausreißer war oder ein Muster.
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