Vonovia vor der Zinsprobe: Trägt das Mietwachstum den Kurs?

Ausgangslage

Vonovia steckt in einer Zwickmühle, die über den jüngsten Kursrutsch hinausreicht. Die Aktie notiert bei 19,30 Euro und damit nur noch knapp über ihrem 52-Wochen-Tief von 19,16 Euro. Seit Jahresbeginn hat das Papier rund 21 Prozent verloren, binnen zwölf Monaten sogar etwa 30 Prozent.

Der jüngste Auslöser lag im Zinsanstieg, der laut dpa-afx am Montag Immobilien- und Technologiewerte europaweit unter Druck setzte – keine Vonovia-spezifische Nachricht, aber ein Umfeld, das den Wohnungskonzern mit seiner hohen Verschuldung besonders empfindlich trifft.

Der eigentliche Prüfstein liegt jedoch tiefer: In der Halbjahresbilanz hat Vonovia die Prognose für das organische Mietwachstum 2026 auf rund 4 Prozent gesenkt, niedriger als ursprünglich in Aussicht gestellt. Grund ist die langsamere Umsetzung des Berliner Mietspiegels.

Gleichzeitig bestätigte der Konzern seine übrige Jahres-Guidance: Mieterträge zwischen 3,45 und 3,55 Milliarden Euro, ein bereinigtes EBITDA zwischen 2,95 und 3,05 Milliarden Euro. Für Anleger stellt sich damit die Frage, ob das operative Geschäft stark genug ist, um steigende Finanzierungskosten aufzufangen.

Die entscheidende Frage

Im Kern geht es um eine einzige Kennzahl: das organische Mietwachstum im Verhältnis zu den Finanzierungskosten. Im ersten Halbjahr stieg das bereinigte EBITDA um 2,4 Prozent auf 1,46 Milliarden Euro, getragen von einem Plus von 3,5 Prozent im Vermietungsgeschäft und einem Sprung von 27,6 Prozent im Value-add-Geschäft.

Doch der Gewinn je Aktie sank von 1,20 auf 1,13 Euro, weil höhere Finanzierungskosten den operativen Cashflow spürbar belasteten. Wenn das Mietwachstum wegen des trägeren Berliner Mietspiegels weiter hinter dem Plan zurückbleibt, während gleichzeitig die Zinsen am Kapitalmarkt steigen, gerät die Kalkulation aus dem Gleichgewicht. Genau das ist der Mechanismus, der die Aktie derzeit belastet.

Bullisches Szenario

Für eine Stabilisierung spricht, dass Vonovia seine Refinanzierung aktiv steuert. Seit Jahresbeginn hat der Konzern rund 4,4 Milliarden Euro mit einer durchschnittlichen Laufzeit von acht Jahren zu einem Euro-Kupon von etwa 3,2 Prozent refinanziert – ein Zinssatz, der angesichts des Marktumfelds vertretbar erscheint.

Ergänzend platzierte Vonovia eine Wandelanleihe über 850 Millionen Euro, was zusätzlichen finanziellen Spielraum schafft. Der Zukauf beim Kontrollerwerb der QUARTERBACK New Energy Holding auf 80 Prozent deutet zudem darauf hin, dass der Konzern selektiv in Wachstumsfelder investiert, statt sich nur auf Portfolioabbau zu konzentrieren.

Goldman Sachs bekräftigte am 24. August sein „Buy“-Rating, senkte zwar das Kursziel von 34,20 auf 29,50 Euro, sieht aber weiterhin erhebliches Aufwärtspotenzial gegenüber dem aktuellen Kursniveau.

Sollte sich der Zinsdruck am Kapitalmarkt in den kommenden Monaten abschwächen, könnte die Kombination aus stabilem Vermietungsgeschäft und gesicherter Finanzierung die Aktie deutlich vom überverkauften Niveau – der RSI liegt bei 30,4 – zurückholen.

Bärisches Szenario

Dagegen steht die Skepsis von Barclays, die am 23. August ihr Kursziel von 23 auf 20 Euro senkte und das Rating „Underweight“ bestätigte. Analyst Paul May begründete dies mit einem veränderten Bewertungsansatz für die gesamte europäische Immobilienbranche – ein Hinweis darauf, dass die Belastung nicht allein Vonovia-spezifisch, sondern strukturell im Sektor verankert sein könnte.

Verschärfend kommt hinzu, dass der Verkauf von Wohneinheiten deutlich unter dem ursprünglichen Angebotspreis erfolgte, was zeigt, dass Portfolio-Bereinigungen derzeit nicht zu den erhofften Preisen gelingen.

Bleibt das Mietwachstum wegen regulatorischer Verzögerungen schwach, während die Refinanzierungskosten mittelfristig weiter steigen, würde sich die Schere zwischen Ertrag und Kapitalkosten weiter öffnen. Der Kurs notiert bereits 16 Prozent unter dem 200-Tage-Durchschnitt – ein Zeichen, dass der mittelfristige Trend intakt abwärtsgerichtet bleibt.

Ausblick

Solange Vonovia seine Refinanzierung zu vertretbaren Konditionen fortsetzen kann und das Mietwachstum die Marke von rund 4 Prozent hält, bleibt die bestätigte Jahres-Guidance ein Anker, an dem sich optimistischere Anleger orientieren können.

Kippt jedoch die Zinswende weiter zu Ungunsten der Branche, oder verzögert sich der Berliner Mietspiegel noch stärker als bereits eingepreist, dürfte der Druck auf Kurs und Bewertung anhalten. Der nächste konkrete Prüfstein sind die kommenden Quartalszahlen, an denen sich zeigen wird, ob das Value-add-Geschäft sein Wachstumstempo halten und die schwächere Mietentwicklung kompensieren kann.